Le droit de préemption communal se définit comme la faculté pour une mairie de se porter
acquéreur d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail dont le propriétaire souhaite vendre
le bien. Par conséquent, si le vendeur souhaite vendre son fonds de commerce (ou son droit au
bail) situé dans une zone de préemption délimitée par le conseil municipal, ce dernier devra
informer la mairie de son intention de céder le fonds de commerce.
Le droit de préemption dont détient la commune n’est pas automatique. Pour s’en, la mairie
devra :
– Prendre une délibération en conseil municipal, aux termes de laquelle elle instaure
ledit droit de préemption ;
– Définir les zones de la ville soumise soumises à ce droit. Il peut s’agit de toute la ville
ou seulement de certains quartiers ou rues.
S’informer sur le droit de préemption
Certaines communes publient sur leur site internet la délibération et les zones où le droit de
préemption peut être exercé mais d’autres communes ne publient pas ces informations.
Dans la pratique, il convient d’interroger le service de l’urbanisme, en renseignant l’adresse et
le numéro de parcelle sur lequel est implanté le bien ayant vocation à être cédé.
Il est recommandé de se faire délivrer un écrit afin de se faire confirmer que le fonds se situe
ou non dans une zone soumise au droit de préemption communal.
Si la mairie n’a pas pris de délibération, elle ne peut pas prétendre au droit de préemption et
l’opération de cession pourra se réaliser sans interroger la marie.
A noter : la ville de Paris n’a pas, à ce jour, adopté de résolution instituant un droit de
préemption en matière de cession de fonds de commerce ou de droit au bail. En conséquence,
à Paris, il n’y a pas de préemption de commerce ou de baux commerciaux, la vente peut se
réaliser sans purger ledit droit de préemption.
Interroger la mairie
Dans un premier temps, les parties vont se réunir afin de régulariser une promesse de cession
de fonds de commerce ou de droit au bail qui indiquera l’identité de l’acquéreur, le prix et les
conditions de la cession.
Une fois la promesse de vente signée, le conseil des parties se chargera de prendre attache
avec la mairie du lieu dans lequel est situé le bien objet de la cession afin :
- De savoir si la mairie à adoptée une délibération instaurant un droit de préemption et
le cas échéant ; - S’informer si le bien est situé dans la zone de préemption mise en place par le conseil
municipal.
Si la marie répond par l’affirmative aux deux conditions visées ci-dessus, le conseil de
l’acquéreur devra lui adresser une « déclaration d’intention d’aliéner » (DIA). Il s’agit d’un
formulaire CERFA à remplir contenant notamment des informations liées au futur acquéreur.
Cette déclaration, adressée soit par courrier recommandé avec demande d’avis de réception,
soit directement sur le site de la mairie, doit être accompagnée d’une copie de la promesse de
vente et d’une copie du bail commercial.
A compter de la réception de ces trois documents, la mairie dispose d’un délai de deux mois
pour indiquer si elle use ou non de son droit de préemption.
A noter : si les conditions de la cession ont évolué à la suite de l’envoie par le vendeur de la
DIA, celui-ci sera contraint d’adresser une nouvelle DIA à la mairie en indiquant les
nouvelles conditions demandées.
Le délai de deux mois dont dispose la mairie commencera à courir à compter de la réception
de la nouvelle DIA.
La décision de la marie
La mairie peut prendre trois sortes de décisions.
- La mairie autorise la cession dans les conditions fixées par le propriétaire, sans
exercer son droit de préemption
Dans ce cas de figure, la mairie autorise la cession. Cette autorisation peut être explicite ou
tacite.
Elle est explicite lorsque la commune adresse par courrier ou courrier électronique son
intention de ne pas user de son droit de préemption.
L’autorisation est tacite lorsque deux mois à compter de la réception de la DIA, la mairie ne
répond pas à la demande.
Dans les deux cas, la renonciation de la mairie est définitive et le vendeur est libre de vendre
son fonds à l’acquéreur. - La marie décide d’exercer son droit de préemption
Si la mairie décide d’exercer son droit de préemption « sans réserve », cela signifie qu’elle
accepte les conditions posées par le vendeur dans la promesse de cession qui lui a été
transmise.
La marie remplace alors l’acquéreur pour la conclusion de la vente. - La mairie exercer son droit de préemption mais en renégocie les termes
Si la mairie décide d’exercer son droit de préemption « avec réserve », cela signifie qu’elle
souhaite acquérir le fonds mais entend renégocier le prix de vente.
La mairie dispose alors d’un délai de deux mois à partir de la réception de la DIA pour
proposer un nouveau prix de vente.
Le vendeur dispose à son tour d’un nouveau délai de deux mois à partir de l’offre de la mairie
pour lui notifier :
– Soit qu’il accepte le prix proposé par elle ;
– Soit qu’il maintient sa première offre ;
En pratique, la mairie décide d’user de son droit de préemption lorsqu’elle considère que
l’activité du nouvel acquéreur est déjà trop présente sur la commune ou lorsque le prix de
cession est anormalement bas.
Les voies de recours en cas de préemption
Si le vendeur ne souhaite pas vendre son fonds à la mairie, deux voies de recours s’offrent à
lui :
– Former un recours gracieux auprès de la commune ;
– Former un recours pour excès de pouvoir. Le vendeur devra saisir le juge administratif
afin de contester la décision de préemption prise par la commune, notamment si la
décision n’est pas suffisamment motivée.
La décision de préemption doit mentionner l’objet pour lequel ce droit est exercé. En effet,
l’absence de motivation de la préemption ouvre la voie à un recours en annulation. Aussi,
l’absence de justification de la réalité du projet qui motive l’exercice du droit de préemption
par la commune peut donner lieu à un recours en annulation.
Le recours peut aussi bien être exercé par le vendeur que par le futur acquéreur.